Tout savoir sur le viager immobilier

À qui s’adresse le viager ?

En choisissant de céder sa propriété en viager, le crédirentier peut choisir de rester dans son logement tout en percevant la rente viagère, on parle alors de « viager occupé », l’acquéreur bénéficie alors d’un abattement sur le prix à l’achat. Le vendeur peut toutefois choisir de quitter le bien, il s’agit alors d’un « viager libre ». Cette formule est intéressante pour lui car les montants du bouquet et de la rente sont plus importants : l’acheteur peut disposer du bien dès la signature de la vente. Attention toutefois, l’acheteur verse certes au vendeur une rente à vie, mais il ne devient propriétaire qu’au décès de ce dernier.

Côté offre, on retrouve essentiellement des personnes veuves, sans enfant, qui possèdent un patrimoine principalement constitué d’immobilier. À noter que si le vendeur était marié avant sa mort, la rente continuera à être versée à son conjoint jusqu’à la fin de sa vie (sauf en cas de régime de séparation de biens). L’âge moyen se situe à 79 ans, les vendeurs de moins de 70 ans ont en effet généralement peu de chances de trouver rapidement un acheteur. Le phénomène s’explique par un allongement de la durée de vie, conjugué à un besoin de maintenir ou d’augmenter son niveau de vie, par une hausse constatée des dépenses (financement de la dépendance, imposition, pouvoir d’achat…). Le viager représente alors une solution pour sortir de la précarité quand la seule retraite ne suffit plus. Du côté de la demande, acquérir un bien en viager permet de se constituer un patrimoine dans le temps, sans avoir besoin d’un apport important. Le profil des acheteurs, âgés en moyenne de 48 ans, correspond à un actif ou à un couple d’actifs, déjà propriétaire d’une résidence principale.

Prix et imposition d’un viager

La durée de vie du crédirentier représente la condition substantielle du viager, dont le prix est composé de deux éléments :

• le bouquet, autrement dit l’apport du débirentier. Il s’élève en moyenne à 20% de la valeur du bien, et s’il permet d’alléger le montant de la rente, il n’est toutefois pas obligatoire ;
• la rente du viager, qui est versée mensuellement jusqu’au décès du vendeur.

Le calcul de ces deux éléments est fixé librement entre les parties selon l’article 1976 du Code Civil, en prenant en compte différents paramètres, comme l’âge du vendeur, son espérance de vie, la valeur du bien au moment de la vente, le versement ou non d’un bouquet, la rentabilité du bien, ou encore s’il s’agit d’un viager libre ou occupé.

En tant qu’acheteur, vous allez devoir déclarer la valeur de la nue-propriété pour un viager occupé, qui n’est toutefois pas soumis à l’impôt sur la fortune (ISF), ou la pleine propriété pour un viager libre. Dans ce cas de figure, qui représente seulement 5% des biens vendus en viager, vous aurez à votre charge les taxes foncière et d’habitation. Vous pourrez par contre choisir d’occuper le bien mais aussi de le mettre en location. A noter que le loyer ne doit pas être supérieur au montant de la rente, en cas de non-respect les tribunaux peuvent annuler le contrat de viager.

Du côté du crédirentier, le vendeur, les rentes perçues ne sont imposées à l’impôt sur le revenu qu’après un abattement qui dépend de l’âge auquel a été versée la première échéance :

• 70%, pour les moins de 50 ans ;
• 50%, de 50 à 59 ans ;
• 40%, de 60 à 69 ans ;
• 30%, pour les plus de plus de 69 ans.

Vous souhaitez acquérir ou vendre un bien en viager ? Prenez contact avec Acte Patrimoine, spécialiste de la gestion de patrimoine, afin d’étudier vos besoins et objectifs, et trouver ensemble les meilleures conditions pour y parvenir.