Les SCPI : une solution alternative attractive pour investir dans l’immobilier

La pierre-papier

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) entrent dans ces investissements souvent appelés « pierre-papier ». Vous n’achetez pas de l’immobilier en direct mais des parts d’une société non cotée en bourse qui détient un parc immobilier varié. Vous bénéficiez ainsi du potentiel de rendement de l’immobilier, de sa relative stabilité par rapport aux marchés financiers en évitant bon nombre des inconvénients liés à la gestion d’un patrimoine immobilier personnel.

Les SCPI peuvent investir sur différents types de biens (commerces, bureaux, habitation, résidences de services étudiantes ou liées à la santé…) et de localisation en France, mais aussi à l’étranger.

Le revenu que vous percevrez va dépendre des loyers encaissés par la SCPI et de la quantité de parts que vous détenez. Ce revenu peut varier à la hausse comme à la baisse.

Les SCPI, par leur statut d’investissement financier, sont visées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela ne garantit pas des performances mais oblige les gestionnaires à respecter des contraintes fortes de transparence et de sérieux pour obtenir, et ensuite conserver, l’agrément de l’AMF.

Si les actifs détenus sont protégés d’une éventuelle faillite de la société de gestion, il s’agit quand même d’un placement soumis aux aléas du marché immobilier et comportant des risques : ni le rendement, ni le capital investi ne sont garantis quel que soit le mode d’acquisition.

Il faut également prendre en compte les frais de souscription, les frais de gestion annuels et les frais de cession de vos parts. Cependant, l’encadrement de ces frais est strict et leur transparence complète.

Les atouts de la SCPI

Un budget adapté

En étant copropriétaire de biens immobiliers votre ticket d’entrée s’adapte à votre budget. En effet, vous achetez des parts d’une société. Ainsi, vous pouvez choisir le nombre de parts et donc le montant que vous souhaitez investir. Vous pouvez investir ponctuellement ou régulièrement avec seulement quelques centaines d’euros. 

Diversifier ses placements en mutualisant les risques

Acquérir des parts de SCPI permet à la fois de diversifier son patrimoine avec des gammes d’immobilier variées tout en partageant les risques avec les autres détenteurs de parts. En effet, les risques de vacance locative ou de moins-value lors de la revente sont amortis par un portefeuille de biens immobiliers conséquent et diversifié. Ils sont supportés par l’ensemble des investisseurs.

Déléguer la gestion

La gestion locative, administrative et immobilière est déléguée à la société en contrepartie de frais. Vous n’avez pas le souci de la mise en location, ni de la gestion et l’entretien de vos biens immobiliers. La charge financière est également mutualisée avec les autres co-propriétaires. Ces commissions de gestions sont directement déduites des revenus avant qu’ils vous soient versés.

Des modes d’acquisition variés

Acquisition de SCPI en direct

Vous achetez des parts de SCPI et devenez ainsi associé. Vous ne percevez pas directement les loyers, mais la SCPI vous reverse des dividendes. Selon votre profil et vos objectifs nous vous conseillerons sur un achat cash ou à crédit. Divers types de crédits sont possibles, amortissable, à taux fixe ou variable, in fine adossé à une assurance vie…

Les revenus que vous percevez sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En contrepartie, les mêmes avantages fiscaux que l’immobilier sont appliqués.

Vous avez accès au régime microfoncier (si vous ne dépassez pas le seuil de 15 000 euros de revenus locatifs par an) : en ce cas un abattement forfaitaire de 30% sera déduit.

Si les parts de SCPI sont acquises à crédit, et que vos intérêts et frais d’emprunt dépassent 30% de vos revenus fonciers, alors vous pourrez les déduire en totalité en choisissant le régime réel.

Certaines SCPI fiscales permettent également de bénéficier de dispositifs fiscaux de l’immobilier, comme les SCPI Pinel, déficit foncier…

L’acquisition en direct de SCPI doit être envisagée comme un placement à long terme (10 ans minimum). La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts.

Acquisition sous forme d’unités de compte via un contrat d’assurance vie

Vous diversifiez votre allocation en y intégrant de l’immobilier. C’est une bonne alternative aux fonds euros qui offrent des rendements de plus en plus bas.

Vous bénéficiez des avantages de l’assurance vie :

• La fiscalité s’applique seulement sur les retraits et elle est réduite après huit ans.
• La liquidité : contrairement à un achat en direct, vous avez la possibilité de récupérer rapidement vos fonds pour financer un nouveau projet ou en cas d’imprévu.

Vous êtes cependant limités dans le choix de vos SCPI à celles disponibles dans le contrat d’assurance vie souscrit. De plus, la proportion de SCPI dans votre allocation est souvent plafonnée à 30 ou 40%. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas investir votre contrat d’assurance vie uniquement sur des parts de SCPI.

Acquisition en démembrement

Le démembrement est le fait de séparer la pleine propriété d’un bien en deux : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire détient les parts mais ne perçoit pas les revenus pendant un laps de temps défini à l’avance. En contrepartie il bénéficie d’un prix d’acquisition décoté. L’usufruitier lui perçoit les revenus moyennant un investissement financier à fonds perdu. La fiscalité et les frais sont supportés par l’usufruitier.

Au terme convenu dans le contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

En tant que nu-propriétaire, vous vous constituez un capital à terme sans augmenter votre fiscalité puisque vous ne percevez pas de revenus. De plus, pendant toute la période de démembrement, la nue-propriété n’est pas assujettie à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La seule fiscalité applicable est celle sur les plus-values dégagées en cas de cessions d’immeubles éventuelles.

L’acquisition de SCPI en démembrement peut être également financée à crédit.

Ce mode d’acquisition est particulièrement adapté si votre objectif est de vous constituer un capital en vue d’un projet éloigné dans le temps : préparer votre retraite, financer les études de vos enfants…

Un choix éclairé

Nous avons essayé de vous présenter les avantages d’investir en SCPI. Cela ne veut pas dire pour autant que c’est LE placement qui vous convient ! Nous n’avons pas tout détaillé, mais vous avez pu cerner la diversité que propose ce type de placements.

En effet, il n’existe pas de placement miracle qui convienne à tout le monde. Nous sommes face à une multitude de solutions soumises à des fiscalités diverses plus ou moins avantageuses, des coûts d’acquisition et de gestion à prendre en considération et des risques et contraintes non moins variés ! Ainsi avant de vous conseiller un investissement, nous étudions bien sûr votre situation financière et fiscale, mais aussi vos objectifs et vos projets !  Nous vous aidons à faire un choix éclairé qui vous correspond.

Je suis Stéphane GAY, gérant de ACTE PATRIMOINE, indépendant de tout réseau, je sélectionne des solutions auprès de partenaires de confiance pour vous conseiller au mieux de vos intérêts : n’hésitez pas à me poser vos questions !